En resumen
- Las nuevas normas de Airbnb se aplican a todas las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre de 2026: tareas de salida, multas, contratos, documentos de identidad y aplicaciones de entrada quedan estrictamente limitados.
- Ya no se podrá obligar a los huéspedes a poner el lavavajillas, deshacer las camas o sacar la basura, y las multas del anfitrión quedan prohibidas. El registro de viajeros exigido por la ley en España sigue siendo posible.
- Para una empresa de gestión, el impacto es concreto: limpiezas más largas, anuncios que reescribir y procesos de entrada que revisar, algo que debe reflejarse en la tarifa de limpieza y en los precios.
«Por favor, ponga el lavavajillas y saque la basura antes de irse.» Esta frase, presente en miles de anuncios, pronto dejará de poder exigirse. Anunciadas el 20 de octubre de 2026, las nuevas normas de Airbnb se aplican a todas las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre. Delimitan lo que un anfitrión puede pedir a sus huéspedes: tareas de salida, multas, contratos, documentos de identidad y aplicaciones de entrada. Para una empresa de gestión con decenas de alojamientos en Madrid, Málaga o Valencia, es un trabajo que conviene terminar antes de esa fecha: anuncios, normas de la casa, procesos de entrada y organización de la limpieza. Le explicamos qué cambia, qué sigue permitido y le proponemos una lista de comprobación para llegar a tiempo.
Nuevas normas de Airbnb: qué cambia el 20 de noviembre
La fecha clave es la de la reserva, no la de la estancia. Una reserva hecha el 19 de noviembre para una estancia en febrero mantiene las normas antiguas; una reserva hecha el 20 de noviembre para el día siguiente se rige por las nuevas. Durante varios meses, su equipo gestionará ambos regímenes a la vez. La reforma sustituye a la política sobre transacciones fuera de la plataforma vigente desde mayo de 2025.
El principio general es sencillo: el anfitrión solo puede pedir al huésped cosas razonables, comunicadas antes de la reserva y sin condiciones ocultas. La tabla siguiente resume lo que sigue siendo posible y lo que no.
Tareas de salida y multas
Es el cambio más visible. Las peticiones básicas siguen siendo posibles: dejar los platos sucios en el fregadero, reunir las toallas, separar la basura. En cambio, ya no se puede exigir fregar o guardar los platos, poner el lavavajillas, deshacer las camas o llevar la basura al contenedor exterior. Las multas del anfitrión, del tipo «100 € si el alojamiento se deja sucio», quedan prohibidas. Las sanciones fijadas por el ayuntamiento o la comunidad de propietarios pueden mencionarse, pero solo en el apartado reservado a las normas locales.
Normas de la casa y el nuevo verificador
Las normas deben presentarse en categorías estandarizadas (número máximo de huéspedes, horas de silencio, eventos, mascotas, tabaco, rodajes comerciales, cierre del alojamiento a la salida) y ya no pueden añadirse tras la reserva. El editor de anuncios señala ahora las frases problemáticas al guardar. Un texto señalado puede guardarse, pero pasa a revisión, y superar este control no garantiza que el anuncio cumpla todas las normas.
Contratos, identidad y datos personales
Solo se permite un contrato en cuatro casos: obligación legal o norma de la comunidad de propietarios, estancias de 28 noches o más, un servicio opcional (por ejemplo, una bicicleta prestada) y los alojamientos Airbnb Luxe. Debe subirse al apartado previsto del anuncio, donde es visible públicamente, por lo que no puede contener datos personales. En general, ya no se pueden recoger datos de contacto, copias de documentos de identidad ni información financiera, salvo obligación legal. Las páginas de conexión wifi que piden un correo electrónico también quedan prohibidas, salvo en hoteles.
🔔 ¿Y el registro de viajeros? En España, el Real Decreto 933/2021 obliga a los alojamientos turísticos a registrar a sus huéspedes y comunicar sus datos a las autoridades a través de SES.Hospedajes. Como es una obligación legal, sigue estando permitida con las nuevas normas, siempre que lo indique en el anuncio antes de la reserva y recoja solo los datos exigidos. Lo que ya no se puede hacer es pedir copias de documentos que la ley no exige. Ante cualquier duda sobre su caso, consulte con un asesor jurídico.
Qué cambian las nuevas normas de Airbnb para una empresa de gestión
Para un anfitrión ocasional, adaptarse lleva media hora. Para una empresa de gestión, es una cuestión de organización y de rentabilidad.
- Anuncios que reescribir en bloque: normas de la casa, instrucciones de salida, contratos, menciones a la identidad. En una cartera de 50 alojamientos, es un trabajo considerable que hay que terminar antes del 20 de noviembre.
- Limpiezas más largas: fregar, deshacer camas y sacar la basura vuelven a su equipo de limpieza en cada salida.
- Procesos de entrada que revisar: si el acceso depende de una aplicación, necesitará una alternativa (caja de llaves, código, recepción en persona) disponible a petición del huésped.
- Fianzas que ordenar: los depósitos se gestionan mediante los cargos administrados por Airbnb para algunos anfitriones conectados con un software de gestión, deben mostrarse antes de la reserva y devolverse en 7 días si no hay daños.
- Propietarios a los que informar: sus clientes oirán hablar de estas normas. Es mejor que sea usted quien les explique qué cambia y cómo lo va a gestionar.
El coste real: limpiezas más largas
Tomemos una empresa de gestión ficticia con 20 alojamientos y 80 estancias por alojamiento y año, es decir, 1.600 rotaciones. Si las tareas que antes hacía el huésped añaden 15 minutos por salida, pagados a 25 € la hora, el sobrecoste es de unos 6,25 € por estancia, o 10.000 € al año en toda la cartera.
Ese coste debe repercutirse; si no, reduce su margen o el de sus propietarios. Pero cuidado con el cálculo: la comisión de Airbnb del 15,5 % también se aplica a la tarifa de limpieza, con el IVA añadido.
Subida de la tarifa de limpieza = Sobrecoste por estancia ÷ (1 − comisión efectiva) = 6,25 € ÷ 0,812 ≈ 7,70 €
Una subida de unos 8 € por estancia basta para compensar, siempre que siga siendo coherente con los alojamientos comparables de su zona. Encontrará el detalle de este cálculo en nuestro artículo sobre la comisión única de Airbnb.
⚠️ Errores que debe evitar: sustituir una multa por «cargos de limpieza adicionales» cobrados después de la estancia, que también se señalan; esconder una norma prohibida en la guía de bienvenida enviada tras la reserva; o dejar un contrato antiguo en el mensaje automático de confirmación. Ante incumplimientos repetidos, Airbnb puede enviar un aviso, reducir la visibilidad en los resultados de búsqueda e incluso suspender el anuncio o la cuenta.
Lista de comprobación: listo antes del 20 de noviembre
- Reescribir las instrucciones de salida: mantener solo los platos en el fregadero, las toallas reunidas y la basura separada.
- Eliminar cualquier mención a multas en anuncios, guías de bienvenida y mensajes automáticos.
- Pasar las normas de la casa a las categorías estándar y revisar los avisos del editor de anuncios.
- Retirar los contratos sistemáticos, salvo para estancias de 28 noches o más u obligaciones legales.
- Indicar el registro de viajeros en el anuncio y dejar de pedir copias de documentos no exigidas por la ley.
- Ofrecer un acceso sin aplicación en cada alojamiento.
- Recalcular la tarifa de limpieza para cubrir el tiempo adicional, alojamiento por alojamiento.
- Actualizar los mensajes automáticos de su software de gestión, que a menudo siguen enviando las normas antiguas.
✓ Una oportunidad que aprovechar: los extras de pago opcionales siguen permitidos, siempre que el acceso al alojamiento nunca dependa de ellos. Limpieza durante la estancia, salida tardía, ropa de cama adicional, desayuno a domicilio: bien presentados, compensan parte del sobrecoste y mejoran la experiencia del huésped.
Después del 20 de noviembre: proteger sus ingresos
Estas normas llegan en un año ya muy cargado para las empresas de gestión: Registro Único, comisión única de Airbnb y nueva herramienta de precios de la plataforma. Cada una afecta a sus costes, sus precios y sus reseñas. Las nuevas normas tienen además una posible ventaja: menos tareas impuestas significa menos malas reseñas sobre la salida y, por tanto, mejor conversión.
Para saber con claridad lo que genera realmente cada alojamiento, conviene razonar en ingreso neto: precio, tarifa de limpieza, comisión y costes operativos a la vez. Es el trabajo de Rield con las empresas de gestión: gestionar precios y tarifas alojamiento por alojamiento, con un revenue manager dedicado y una remuneración basada en el rendimiento. También puede leer nuestro análisis de la nueva herramienta de precios dinámicos de Airbnb.
Preguntas frecuentes
❓ ¿Se aplican las nuevas normas a las reservas ya confirmadas?
No. Afectan a las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre de 2026. Una reserva hecha antes de esa fecha conserva las normas vigentes en el momento de reservar, aunque la estancia sea posterior.
❓ ¿Puedo seguir pidiendo a los huéspedes que saquen la basura?
Puede pedirles que la separen, pero no que la lleven al contenedor exterior. Esa tarea pasa ahora a su equipo de limpieza.
❓ ¿Puedo seguir pidiendo el DNI o el pasaporte?
Solo cuando lo exige la ley, como el registro de viajeros en España, y siempre que lo indique antes de la reserva. Las copias sistemáticas de documentos ya no están permitidas.
❓ ¿Puedo seguir pidiendo una fianza?
Sí, para algunos anfitriones conectados con un software de gestión, mediante los cargos administrados por Airbnb. La fianza debe mostrarse antes de la reserva y devolverse en 7 días si no hay daños.
❓ ¿Qué arriesga un anuncio que no cumple?
Primero un aviso y después menor visibilidad en los resultados de búsqueda. Ante incumplimientos repetidos, Airbnb puede suspender el anuncio o incluso la cuenta.
❓ ¿Debo subir la tarifa de limpieza?
Si la limpieza lleva más tiempo, sí, pero teniendo en cuenta la comisión que se aplica sobre la limpieza y los precios de los alojamientos comparables. Una subida excesiva encarece el precio total que ve el huésped y perjudica la conversión.
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También puede consultar nuestro artículo dedicado: Comisión única de Airbnb: ajuste sus precios antes del cambio
Fuentes:
Latin Times — Airbnb cambia sus reglas: lo que los anfitriones ya no podrán exigir desde el 20 de noviembre,
Net2Rent — SES.Hospedajes: guía completa para el registro de viajeros,
Enso Connect — Airbnb policy change 2026 (en inglés),
The Host Report — Airbnb’s house rules update (en inglés).